Как себя сейчас чувствует рынок недвижимости в России

В последнее время на рынке недвижимости России произошло много изменений

Для прояснения ситуации интервью берётся у специалиста компании Deposit2, Анатолия Ринберга. Как он отмечает, основными проблемами и событиями уходящего года является уменьшение ипотечных ставок на 1-3% в зависимости от региона, которые увеличили объем продаж первичного жилья на 16-20%, что обусловлено постепенным ростом цен на недвижимость. При этом наблюдается стабилизация во внешней политике страны, что отражается и на рынке недвижимого имущества.

Анатолий, как обстоит ситуация со строительством жилья?

На рынке недвижимости РФ наблюдаются серьезные просадки показателей заключения сделок. Они упали до рекордно низких уровней за последние 10 лет. Это фиксируется не только на рынке России, но и во многих других странах постсоветского пространства, что представляет собой большой вызов для отрасли. Основное ожидание граждан от реформы в сфере недвижимости - это уменьшение стоимости жилья, а также увеличение предложений с минимальными рисками, что позволит приобретать безопасно качественную недвижимость.

Специалисты компании Deposit2 утверждают, что в 2021 году такие риски будут сведены к нулю и это важное достижение государственных служащих. Но остаются при этом другие проблемы, над которыми необходимо работать. Среди них основные - быстрая инфляция, а также увеличение цен на недвижимость, что не позволяет большинству граждан страны приобретать качественные квартиры в новостройках. За последние годы наблюдается снижение сдачи недвижимого имущества в эксплуатацию и статистика подтверждает отрицательные показатели. При этом увеличивается спрос на загородную недвижимость, которая серьезно никем не регулируется.

В такой ситуации важно соблюдать субординацию на рынке вторичного жилья, чтобы качественные новострои не стали доступными только для избранных граждан с большими доходами. Этому также поспособствует уменьшение ипотечных ставок, чтобы граждане могли приобретать современные квартиры по низкой цене. Несмотря на проведенные реформы в этой сфере, процентная ставка жилья по ипотечному кредиту остается на уровне 6-7%, что является неплохим результатом.

Какая структура по классам сейчас находится в строительстве?

После разговора со специалистами, а также на основании моего мнения и других экспертов компании Deposit2, программы Государственной Думы РФ по развитию малоэтажного строительства начинают действовать, потому как повышается спрос на индивидуальное жилье. Сегодня такие строения вводятся в эксплуатацию повсеместно, и в дальнейшем предполагается улучшение ситуации, так как разработанная и одобренная правительством социальная сфера государственных программ для застройки сельских территорий уже начинает действовать. В ближайшее время она будет реализована и в ней примут участие около 30 миллионов человек, которые проживают в деревнях, что позволит нормализовать и повысить их качество жизни.

Также эксперты отмечают, что впереди ждут нелегкие времена рынок недвижимости, и на сегодняшний день не распродано около 50 млн. квадратных метров жилья в новостроях по сравнению с предыдущими годами. И это опасно! Но сегодня есть возможность вводить жильё в эксплуатацию по эскроу-счетам, которые раньше не принимались застройщиками, в результате чего они продавали жильё по завышенным ценам, что и привело к уменьшению спроса. Кроме того наблюдается кризис в банках и, по мнению аналитиков, это негативно отражается на всём сегменте рынка недвижимости.

Квартиры в ипотечный кредит покупаются не так активно, и наблюдается низкий спрос активности в данном направлении. Сегодня для покупки жилья выделено около 45% средств на покрытие долгов по таким кредитам населению, что является опасным трендом, так как эти образования могут превратить в пузырь и неизвестно, чем оно закончится. Специалисты отмечают, что закредитованность граждан может привести к ипотечной кабале, а потому люди не всегда хотят попадать в зависимость от государства, потому как чем больше кредитов у человека, тем легче и проще им управлять.

Но расстраиваться не надо, потому что кризис не особо мешает тем, кто хочет получить свои квадратные метры и имеет для этого возможности. Также есть и другие положительные условия, например, при кризисе инфляция становится меньшей, а потому каждый сможет оплатить свой долг государству на выгодных условиях.

Какая сейчас динамика спроса на жилую недвижимость?

Первое, на что обращают внимание аналитики, это на увеличение объемов предложенного жилья на вторичном рынке, из-за чего уменьшается спрос на новые квартиры. Это вызывает и повышение банковских ставок по ипотеке. С января 2019 года наблюдается рост предложений по продаже недвижимости на вторичном рынке жилья приблизительно на 17%. Это является рекордом за последние 17 лет и стало возможным именно потому, что цены на недвижимость на вторичном рынке остаются в пределах разумных. Если такая тенденция будет продолжаться на данном сегменте рынка, то произойдет еще больший всплеск повышения цен на «первичку».

Несмотря на негативную ситуацию на рынке, он готовится к снижению ставок по ипотечным кредитам и на графике чётко видно, что объем сделок по средней ставке увеличивается. Ожидается, что крупные банки России в ближайшее время объявят о новых процентных ставках, что и станет новым циклом развития этого направления независимо от кризиса в стране и в мире.

Положительные надежды для улучшения ситуации также дает стабилизация нефтяного рынка. С летнего периода 2019 года наблюдается увеличение цен на нефть, что может стать причиной стимулирования активности граждан государством при покупке недвижимости и возмещения процентов при покупке. От стоимости нефти зависит основной доход России, а потому колебания в цене на нефть приводят также и к коррекции цен на жилье на первичном рынке. Такая тенденция в последнее время стабилизировалась в отличие от 2018 года, когда цены на нефтепродукты уменьшились, соответственно, государство не направляло много средств на то, чтобы привлекать покупателей интересными предложениями к покупке жилья на первичном рынке.

Специалисты Deposit2 и честные отзывы от брокеров подтверждают, что в 2020 году ситуация на данном секторе рынка улучшится и это видно по статистике. Спрос на недвижимость уже увеличился в некоторых регионах от 7 до 15%, а количество ипотечных кредитов выросло до 20% по сравнению с прошлыми годами. Рынок стал более обширным и сегодня приобретается жилье не только в крупных городах, но и районных центрах.

Какие сейчас цены на рынке жилой недвижимости?

В большинстве городов России стало выгоднее продавать трёхкомнатные квартиры и это тенденция наблюдается с сентября 2019 года в больших областных центрах. В 13 населённых пунктах стоимость квартир снизилась и это наиболее заметно в отдаленных регионах. Средняя стоимость квартиры в Краснодаре, Архангельске или в Томске составляет плюс 7,3% от прошлых показателей 2018 начала 2019 годов.

Также потрясения на рынке новостроек появились из-за того, что на первичном рынке наблюдается недостаток спроса. Если граждане планируют купить себе квартиру, то они выбирают старые помещения, а в некоторых случаях предпочитают арендовать жилье, стоимость которого составляет в среднем 20-25000 руб. в месяц в зависимости от региона.

Основная масса населения, которая наученная горьким опытом, не спешит покупать сегодня квартиры на этапе рытья котлованов и это происходит повсеместно. Покупательская способность людей уменьшается и поэтому они стают более осторожными. Но в целом неблагоприятные тенденции развития экономики по стране и стоимость квартир остаются стабильными, потому уместен торг, что позволит договориться с чувством и расстановкой с владельцем и не ввязываться в кабалу.

Если говорить в общем, то рынок недвижимости на сегодняшний день чувствует себя достаточно стабильно, а аналитики дают прогнозы по улучшению ситуации и уменьшению процентных ставок. Ажиотаж, который был создан в начале 2019 года, постепенно прекращается и наблюдается стабилизация на рынке недвижимости и экономики страны, но при этом есть некоторые сомнения, что показатели не снизятся опять. Центральный банк снижает ставку рефинансирования, потому увеличивается активность рынка среди застройщиков и, важно отметить, что в некоторых случаях могут наблюдаться турбулентности в ценовой политике, но в целом ситуация остается стабильной и контролируемой.

Какие сейчас площади квартир?

Отзывы граждан подтверждают, что в некоторых районах России права участников долевого жилищного строительства защищаются государством более активно, что позволяет избежать различных проблем на этапах оформления сделки с квартирами. Перемены произошли 1 июля 2019 года, когда дома перестали продаваться на этапах рытья котлованов и риска в дальнейшем заморозки проектов. Теперь банки будут выдавать средства подрядчикам в виде кредитов на застройку и сегодня уже есть первые положительные изменения в этом направлении, которые увеличатся в 2020 году. Но некоторые застройщики продолжают работать по старым правилам, спрос на их недвижимость уменьшается, потому им придется все равно переходить на новые стандарты.

В регионах фиксируется строительство новой жилплощади среднего объема 20 квадратных метров, что позволит за небольшие средства купить собственное жилье. Такие квартиры отличаются компактными габаритами, но при этом в них есть все условия для того, чтобы комфортно проживать. Предполагается, что такое жилье будет пользоваться спросом у молодых семей, которые не имеют ещё детей, а также у молодых людей, живущих отдельно. В результате этого спрос на жилье на вторичном рынке снизится, а улучшение ситуации по ипотечному кредитованию предполагает увеличение покупной способности жилья гражданами на первичном рынке, и небольшие квартиры будут иметь популярность среди основной массы граждан.

Какова сейчас себестоимость строительства?

Средняя себестоимость строительства нового жилья по России варьируется в пределах 40 000 руб. за квадратный метр. Это зависит от применяемых материалов, месторасположения новостроя, а также наличия инновационных технологий в домах и благоустроенных территорий. Потому стоимость обычной квартиры, состоящей из трех комнат, в разных регионах может колебаться в ту или иную сторону. Наибольшие цены имеют новострои в Центральных и Северо-Западных федеральных округах, что связано с появлением монолитно-кирпичного или монолитного строительства и высокой стоимости жилья в центральных регионах в целом.

В Санкт-Петербурге и Москве стоимость жилья увеличивается в среднем на 70 000 руб. за квадратный метр. Это обусловлено тем, что такая недвижимость пользуется спросом в этих регионах, но в отдаленных областях России наблюдается небольшое увеличение цен на новое жилье, которое может варьироваться в пределах 10-20 000 за квадратный метр больше, чем в начале 2019 года.

Как говорят наш аналитический отдел компании Deposit2, расстраиваться из-за такой ситуации не стоит, а необходимо запастись терпением и дождаться проведения инновационных реформ. А пока надо стараться не вкладывать финансы в сомнительные строительства, особенно на этапе возведения фундамента.

Итог

Как видно, ситуация на рынке недвижимого имущества в целом по стране контролируемая и если правительство продолжит реализовать утвержденные схемы, то уже через 1-2 года можно наблюдать новый виток развития возведения новостроек и увеличение спроса на новое жильё. При этом необходимо время, чтобы и застройщики адаптировались к новым условиям, а также научились учитывать потребности своих клиентов, уменьшая риски вложения их средств.

photostudio_1577116215917.jpg